Forum: Wir bleiben alle! – 6.Runde 

1.12.2004, 19:30, Familiengarten, Oranienstraße 34

PROTOKOLL 

Teilnehmerinnen und Teilnehmer:

- Mieterinnen und Mieter aus den verkaufsbetroffenen Häusern
- Frau Stötzer, Pressesprecherin der WBM
- Frau Heubach, Leiterin IHZ-Servicecentrum Seydelstraße, ehemals Kreuzberg
- Herr Bestgen, Unternehmensberatung Bestgen
- Herr Schiene, Unternehmensberatung Bestgen
- Frau Orlan (?), Unternehmensberatung Bestgen
- Herr Gude, TOPOS-Stadtforschung
- Herr Röttele, Mieterladen Stadtbüro
- Herr Dr. Schulz, Bezirksstadtrat für Stadtentwicklung und Bauen, Friedrichshain-Kreuzberg
- Frau Bauer, Bezirksstadträtin für Gesundheit und Soziales, Friedrichshain-Kreuzberg
- Frau Hampel, Mitglied der BVV Friedrichshain-Kreuzberg
- Frau Frank, Sozialamt Kreuzberg
- Betroffenengemeinschaft Waldekiez

Übersetzung vor Ort, mit herzlichem Dank: 

- Frau Orlan (?) (Unternehmensberatung Bestgen) 
- Herr Bayram (Mieterladen Dresdener Straße/Betroffenengemeinschaft Waldekiez)

Beginn Datei 041201

Moderator 1: eröffnet die Veranstaltung; gibt Hinweis, daß diese Veranstaltung die letzte in diesem Jahr ist, daß es aber im nächsten Jahr weitergeht; gibt Hinweis, daß das ´Forum´ eine Veranstaltung der Betroffenengemeinschaft Waldekiez ist; stellt Ko-Moderator und sich selbst vor; kündigt Überblick über die Tagesordnung und die anwesenden ´Offiziellen´ an; 
... " Wir werden Ihnen heute unseren Modellvorschlag vorstellen als Alternative zu den Bestrebungen der BEWOGE, die Häuser, so wie es im Moment noch geplant ist, individuell zu privatisieren, d.h. nach diesem Modell: Die Mieter eines Hauses kaufen gemeinsam ihr Haus. Unser Modell hat einen ganz anderen Ansatz. Es ist ein Ansatz, der sich zusammen-
fassen läßt in vier Punkten: Es ist ein anderer Weg, mit den Verkaufsplanungen der WBM/BEWOGE umzugehen – Als Mieterin bzw. Mieter im Kiez wohnen bleiben und die Zukunft mitbestimmen, die Zukunft der Häuser, alle Umstände – Besser und sicherer wohnen als bisher und eine dauerhaft günstige Miete zahlen – Und es ist ein Weg, der natürlich auch eine Vorraussetzung hat: Wie das Land Berlin unseren Kiez wirklich unterstützen kann, d.h. für den Waldekiez und die umliegenden Straßen tatsächlich etwas zu tun, auch angesichts der Tatsache,  daß hier sehr viel an sozialen Strukturen zur Zeit aufgegeben wird bzw. einer Umwandlung unterliegt, deren Perspektive niemand abschätzen kann.  Gemeint ist beispielsweise das Bethanien mit seinen vielfältigen Einrichtungen und auch der Kinderbauernhof, um nur sehr populäre Beispiele zu nennen. Außerdem werden wir eine Runde haben, wo es darum geht, was die Mieterinnen bzw. Mieter besorgt, was ihre drängensden Fragen sind. Wir werden Herrn Bestgen bitten, zum weiteren Ablauf des Beratungsverfahren etwas zu sagen, daß nicht alles so unvorbereitet kommt per Post, sondern daß man jetzt schon weiß, wie´s weitergehen wird. Und wir werden auch der Vertreterin der BEWOGE/WBM Fragen stellen zu bestimmten Punkten, die uns wichtig erscheinen." ...  stellt TeilnehmerInnen namentlich und in Funktion als ´kooperative Mitarbeiter´ vor; bedankt sich bei KOTTI e.V. (Monika Wagner-Krämer) für die Unterstützung (Räumlichkeiten etc.) und betont den Wert dieser Einrichtung; bemängelt den Umzug der IHZ-Servicestelle in die Seydelstraße in Mitte;

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Moderator 2: leitet über zur Vorstellung des ´Modell Waldekiez´ ; betont die Wichtigkeit von Kommentaren, Anregungen und Kritik für die weitere Ausarbeitung; schlägt vor, den ersten Referenten (Peter Gantner) erst vortragen zu lasssen, und Fragen danach zu stellen; beim zweiten Vortrag (Armin Schenker) sollten Verständnisfragen wegen der Komplexität besser gleich gestellt werden;

Waldekiez: VORTRAG MODELL WALDEKIEZ – STRUKTUR  
                    (siehe Website www.waldekiez.org )

Waldekiez: VORTRAG MODELL WALDEKIEZ – FINANZIERUNG
                    (siehe Website www.waldekiez.org )

Herr Gude: die Vergleichsmiete für eine modernisierte Wohnung scheint ihm zu niedrig angesetzt zu sein;

Waldekiez: die Vergleichsmiete ist die mittlere Miete, die nach Mietpreisspiegel für jede Wohnung errechnet werden kann; alle Werte sind Durchschnittswerte für die errechnete mittlere Wohnungsgröße von 75qm ; der ´normale Standard´ beinhaltet noch mindernde Negativmerkmale des Mietpreisspiegels; der ´gehobene Standard´ liegt bei 4,05€ /qm lt. Mietpreisspiegel;    

Herr Schulz: im Fall ´nur Kauf der Häuser´: Woraus setzt sich die Neumiete zusammen?

Waldekiez: ist berechnet für den Fall einer Fremdfinanzierung, d.h. der Verkaufspreis plus die Nebenerwerbskosten plus die Bankzinsen plus Nebenkosten; 

Frau Heubach: dazu nochmal, welche Kosten sind bei der Fremdfinanzierung enthalten?

Waldekiez: der Verkaufspreis, die Erwerbsnebenkosten und die Instandsetzungs- und Modernisierungskosten gemäß den verschiedenen Standards, ohne Beihilfen oder Zuschüsse;

Mieter: möchte wissen, wie lange die Zurückzahlung des Kaufpreises dauern wird;

Waldekiez: die Hypotheken sind langfristig angelegt; 20% des Kaufpreises sowie der Instandsetzungs- und Modernisierungskosten müssen nach 20 Jahren abgezahlt sein; deshalb steigen die Mieten erheblich an; 

Moderator 1: betont, daß die Berechnungen auf den Zahlen beruhen, die die BEWOGE der Beratungsfirma Bestgen gegeben hat, die sie wiederum an uns weitergegeben hat; erläutert das Konzept einer ´klassischen´  80/20/5,5-Prozent-Finanzierung; betont, daß der 
Instandsetzungsbedarf wegen fehlender Daten abgeschätzt wurde; bei den Modernisierungskosten wurde sich auf die Ansätze Herrn Bestgens bezogen; es handelt sich nicht um Schätzwerte, aber um pauschale Werte; sie haben die gleiche Gültigkeit wie die Ausgangswerte;

Waldekiez: betont, daß die eben gezeigten Beispiele nur dem Vergleich dienen, aber nicht das Modell Waldekiez zeigen;

Moderator 2: betont, daß für den Mietenanstieg auf dem freien Markt(rote Kurve) moderat nur mit 10 Prozent/3 Jahre gerechnet ist, nicht mit den sonst üblichen 20 Prozent; der Anstieg kann auch höher ausfallen;

Herr Schulz: fragt nach der Aufteilung der Finanzierung; gibt zu bedenken, daß der hohe Anteil an BezieherInnen von Transferleistungen die Finanzierung doch gefährde;

Waldekiez: die Hypotheken (Zins und Tilgung) werden über die Mieten abgegolten; weitere Leistungen der MieterInnen sind nicht erforderlich;

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Herr Gude: fragt nach der Aufbringung des Eigenkapitalanteils von nunmehr lediglich 12,5% in der 50 / 50 – Finanzierung;

Waldekiez: alle Kapitaldienste werden mit den Mieten abgegolten; Eigenkapital oder Einlagen sind nicht erforderlich;

Mieter: fragt, ob bei dem Modell Waldekiez auch die Einkommenssituation der MieterInnen (Sozialleistungen, Rente) berücksichtigt wurde;

Waldekiez: ist stark berücksichtigt; die mittlere Miete darf nicht über der Vergleichsmiete des Mietpreisspiegels liegen;

Herr Röttele: fragt nach Verzinsung und Tilgung des 50%-igen Landesanteils und ob geplant ist, die Häuser irgendwann wirklich dem Land abzukaufen; 

Waldekiez: bei der 3%-igen Verzinsung des Landesanteils ist keine Tilgung angesetzt; natürlich kann das Land seine Stundung zeitlich begrenzen; durch die Verzinsung wird aber fließend Kapital frei; denkbar ist auch, langfristig das Kapital stückweise zurückzugeben; 
   
Herr Schulz: fragt nach der (rechtlichen) Zulässigkeit, Transferleistungen (z.B. Sozialhilfe, Wohngeld) in einen ´Schuldendienst´ einzubringen; 

Moderator 1: klärt auf: im Modell Waldekiez geht es nicht um den individuellen Eigentums- erwerb; deshalb wird mit Absicht nicht von ´Annuitäten´, sondern von ´Mieten´ gesprochen; das Eigentum hat eine Organisationsform, die man als Stiftung oder (grundsätzlich) als Körperschaft bezeichnen kann; diese Organisationsform erwirbt das Eigentumsrecht an den  
Häusern und fungiert direkt oder zwischengeschaltet als Vermieter; die Mieter zahlen also eine Miete; mit dieser Miete bedient eine andere Instanz, also eine zweite Stufe, die Annuitäten; es wird kein Eigentum erworben; die Wohnungen bleiben dem Mietwohnungs- markt erhalten, allerdings nicht dem gewinnorientierten, sondern dem gewinndesorientierten, d.h. einem eigentlich sozialen Wohnungsmarkt; beim Ansatz einer kiezverträglichen Miete müßte sich das Land mit 50 Prozent des Verkaufspreises an der Finanzierung beteiligen;
nicht als Geschenk, sondern als Zuschuß, der verzinst werden kann, irgendwann auch zurückgezahlt werden kann;

Frau Bauer: betont den dargestellten Unterschied: Miete oder Schuldentilgung; zum SBG II sind noch keine Angaben möglich; bisher aber nach BSHG keine Schuldentilgung möglich; dabei wird es wohl bleiben; verspricht Daten und übergibt Mappe mit AVO etc.

Waldekiez: betont, daß hier eine Idee verbreitet wird, die das Mitmachen von jedem erfordert und jedem Mitbestimmung sichert;

Mieterin: fragt: geht das auf Kosten der MieterInnen, die keine Transferleistungen bekommen; wo ist der Vorteil davon, daß kein Eigentum erworben wird?

Waldekiez: es wird bei der Miethöhe wie bisher keinen Unterschied zwischen Empfän- gerInnen von Transferleistungen und anderen geben; im Modell Waldekiez wird die Miethöhe stark gedämpft; anders als beim Verkauf an Investoren können die MieterInnen im Modell Waldekiez über die Angelegenheiten ihrer Wohnung mitbestimmen;

Mieter: fragt, ob er das richtig verstanden hat: die Häuser gehören der ´Stiftung´, aber die Mieter bleiben Mieter;   

Moderator 1: bestätigt die Frage aus dem Publikum; die MieterInnen bleiben MieterInnen; eine Eigenkapitalaufnahme wird vermieden; es wird beachtet, daß als Förderungsmög- lichkeiten aktuell nur noch die Eigenheimzulage existiert; für jede/jeden gibt es ein Mit- spracherecht zur Entwicklung des Hauses, vom Eingang über den Hof bis zur Wohnung;

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Mieter: findet das Modell interessant und möchte wissen, welche Einsparungen an Transferleistungen das Land Berlin hätte;

Moderator 1: zur Zeit können noch keine genauen Angaben zur Einsparung an Transfer- leistungen gemacht werden; verweist auf die Tatsache, daß hier mehr als 50% der Menschen ein Vergleichseinkommen haben, das unter dem Berliner Durchschnitt liegt;

Mieter: fragt, wie die Idee entstanden ist; findet sie gut; meint, daß viele türkische Mieter gekommen seien, weil sie ihre Wohnung kaufen möchten; rät, die Idee stärker zu verbreiten;

Waldekiez: Idee ist entstanden nach ersten Gesprächen und nach ersten Auswertungen der Befragungen durch das Büro Bestgen; Erkenntnis, daß sehr viele Hauser aufgrund von mangelnder Finanzkraft von den BewohnerInnen nicht gekauft werden können; wenn aber Leute dazu in der Lage seien, können sie das natürlich tun; da es aber aktuell nicht möglich ist, eine einzelne Wohnung zu kaufen, stellt sich die Frage, wie man ein ganzes Haus sichern kann;

Moderator 1: betont, daß hier Mietwohnungsraum erhalten werden soll; erinnert an die möglichen Folgen beim Verkauf von Häusern an Investoren; betont, daß die BEWOGE am geplanten Verkauf jeweils des ganzen Hauses sowie des aktuellen Zeitplanes festhält, obwohl immer öfter eine Änderung verlangt wird; deshalb an die BEWOGE, den Bezirk, den Senat den Vorschlag für eine Lösung, die dem sozialen Problemfeld angemessen ist; 
betont die Wichtigkeit, weiterhin Einfluß auf die Entwicklung der Mieten hier im Kiez zu haben; darum muß verhindert werden, daß die Wohnungen einem gewinnorientierten Mietwohnungsmarkt zugeordnet werden;

Herr Bayram: verweist auf seine Tätigkeit als Mieterberater und pflichtet bei; verweist auf seine Beratungen der letzten Monate und die vielen Fälle, wo nach der Privatisierung gegen die MieterInnen vorgegangen wird; sieht nur zwei Alternativen: entweder man nimmt die Privatisierung hin mit der Gefahr, daß ein Großteil der MieterInnen noch nicht einmal als Mieter in den Häusern bleiben kann; oder daß die MieterInnen bei einem Genossenschafts- / Stiftungsmodell MieterInnen bleiben und selbst über Ihre Häuser entscheiden können, ihren wichtigsten Lebensbereich; das sind fast Eigentümerrechte; spricht sich für das Modell aus;

Mieter: möchte wissen, wie hoch die Miete im Modell für eine 75qm-Wohnung mit Heizung warm wäre;

Waldekiez: Angebot, solche spezifischen Fragen mit den MieterInnen bei einem extra-Termin zu besprechen; (Der Herr wohnt in der Naunynstraße 40. Kombi-Haus. Bruttowarm?)

Moderator 2: zu der Nettokaltmiete kommen noch etwa 1€ für die Heizung und etwa 1,20€ für kalte Betriebskosten, also etwa 2,20€; unsere Rechnungen sind Beispielrechnungen; bei der gefragten Wohnung kann von etwa 400€ Warmmiete ausgegangen werden; wiederholt das Angebot, sich im Kotti zu treffen und zu rechnen;

Moderator 1: verweist auf die Haussprecher, die mit der Betroffenengemeinschaft Kontakt aufnehmen können;

Herr Gude: sieht eventuelles Mißverständnis und wendet sich speziell an die Kaufinteressierten; betont, daß die Miete im Modell Waldekiez deutlich geringer wäre als die Finanzierungsmiete beim privaten Kauf; verweist auf die Sparsumme, die sich im Laufe des Finanzierungszeitraumes deshalb ansammlt; auch wer jetzt kaufen könnte, hätte den Vorteil, mehr sparen zu können;

(unverständlich)

Waldekiez: verweist auf Einsparmöglichkeiten, die sich aus der Selbstverwaltung ergeben, auch bei den Nebenkosten;

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Mieterin: möchte wissen, ob im Modell bestimmte Maßnahmen auch selbst durchgeführt werden können (z.B. Gasetageneinbau, Dielen, Fenster); dadurch könnte die Miete günstiger bleiben;

Waldekiez: ist im Rahmen der Selbstverwaltung und Selbstbestimmung möglich; finanziell könnte es günstiger sein, das über das Modell zu machen, da ja nur die Kosten umgelegt werden, die real entstehen;

Waldekiez: verweist auf die vielen Sparmöglichkeiten im Modell (z.B. gemeinsamer Stromeinkauf, gemeinsamer Einkauf von Baumaterialien); dann wird es nötig, daß sich alle einbringen; die Stiftung bzw. Waldekiez sind keine Firma; es geht nur mit Mitmachen, mit Stimmrecht; 

Mieterin: bei den Instandsetzungsmaßnahmen Mitte der 80-er Jahre seien Kosten auf die Miete umgelegt worden, z.B. 5 DM für die Fenster;

Moderator 1: Häuser sind in sehr unterschiedlichem Zustand; nötige Instandsetzungsmaß- 
nahmen betreffen z. b. undichte Dächer, verfaulte Fenster, Schwammbefall, feuchtes
Mauerwerk; entsprechende Maßnahmen dienen dem Substanzerhalt; die Frage ist, wer für die entstehenden Kosten aufzukommen hat; Modernisierungsmaßnahmen (z.B. Heizungseinbau, Klingelanlage, elektrische Anlage) werden auf die Miete umgelegt; im Modell Waldekiez muß aber daraus kein zusätzlicher Gewinn erzielt werden;

Moderator 1: leitet über zum nächsten Punkt: Fragen an die WBM-BEWOGE und die Ihz; bittet Frau Heubach um Stellungnahme zum Umzug des Servicecenters nach Mitte; verweist auf schlechte Verkehrsanbindung und die noch nicht abgeschlossene Phase der Mietver- tragsaktualisierung;

Frau Heubach: Miete in der Oranienstraße war zu hoch; es gab die Möglichkeit, aus dem Vertrag auszusteigen; neues Servicecentrum ist am U-Bahnhof Spittelmarkt, also durchaus zu erreichen; mit dem Fahrrad seien es fünf Minuten von der Oraniensstraße; sie fahre das täglich;

Moderator 1: verweist auf Mütter mit Kindern und Kinderwagen; Umzug sei keine sehr geschickte Geste; erfragt die Öffnungszeiten;

Frau Heubach: wie gehabt täglich von 8 bis 17 Uhr 30; am Dienstag von 8 bis 18 Uhr; Sprechzeiten zweimal wöchentlich; ansonsten ist der Empfang besetzt;

Mieterin: bemängelt, über den Umzug nicht informiert worden zu sein;

Frau Heubach: es sei in allen Häusern ausgehangen worden; sie wisse nicht, wer die Aushänge eventuell abgerissen habe; die Telephonnummern sind bis zum 31.12. parallel geschaltet; es gab Probleme mit der Telekom, die aber mittlerweile behoben sind;

Mieter: glaubt nicht, daß das Stiftungsmodell umgesetzt werden kann; wohnt in der Adalbertstrße 82a; dort gibt es große Probleme mit Müll und Sperrmüll, der überall rumliegt;

Waldekiez: verweist auf eigene Erfahrungen im eigenen Haus; sobald die MieterInnen verstehen, daß das Verfahren mit dem Müll direkt auf die Betriebskosten Einfluß hat, wird´s auch beim Müll mehr Achtsamkeit geben, weil eben insgesamt weniger Miete zu zahlen ist; -- fragt nach dem Stand der Hausbeurteilungen und der MieterInnen-Abfage zum 15.12.; wieviel Häuser sind schon rausgefallen und was passiert mit ihnen; ist das entsprechende Frageanschreiben schon verfaßt bzw. versendet worden?;

Frau Hampel: fragt, ob die vereinbarte Zweisprachigkeit der Anschreiben inzwischen eingehalten wird; fragt, wie die WBM zu einer Fristverlängerung der ersten Phase stehe; fragt, wie der Stand der ´Bösen-Buben-Liste´ bzw. die Erforschung von Monopolstellungen einzelner Käufer sei;

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Frau Stötzer: im Januar  werde der Abschlußbericht der Firma Bestgen erwartet; danach werden neue Entscheidungen getroffen; ... " Das kann, wenn sich z.B. ein ganz anderes Modell als realistisch erweist, daß wir dann was ändern." ... erstmal war es wichtig, daß der Abschlußbericht der ersten Phase kommt und dann weitergesehen werde; solange wie die erste Phase läuft, fällt kein Haus raus; verweist auf Herrn Bestgen; wird sich in der Abteilung Grundstückswesen nach Verkaufsstatistiken erkundigen; wird ´Böse-Buben-Liste´ erneut ansprechen; zweisprachiges Anschreiben wurde am 15.11. nachgeholt;

Mieterin: in ihrem Haus war kein Aushang; sie hat eben erst vom Umzug des Servicecenters erfahren; es gebe auch keinen Hauswart; (Naunynstraße 39/40)

Herr Bestgen: erste Beratungsphase ist noch nicht abgeschlossen; es gebe noch individuelle Termine; nächste Woche ist das Haussprechertreffen; die Befragung wird am Wochenende verschickt; ... " Die Mieter haben 14 Tage Zeit, ein Kreuz zu machen oder auch
zwei, und wir werden am 15.12. die Beratung abschließen mit Ende der Abgabefrist." ... Mitte
Januar wird ein Bericht abgegeben, wie aus (unserer) Sicht der Stand der Beratung ist, an WBM-BEWOGE und an das Land (Herr Geffers); dann wird ein Modell vorgeschlagen, d.h wie es geht; heute ist das Modell Waldekiez in leicht abgewandelter Form vorgestellt worden; es ist wichtig, daß es hier im Waldekiez so eine Kompetenz gibt; seine und unsere Kurven (Berechnungen) seien nicht soweit voneinander entfernt; er wünscht sich einen der Entscheidungsträger zu den 50 Prozent hier in der Runde, weil 50 Prozent des Projektes der Unterstützung des Landes unterliegen; je realistischer über das Modell diskutiert werden könne, desto einfacher sei es, die Menschen dafür interessiert zu machen; zur Zeit gebe es noch die Diskrepanz zwischen der Forderung des Landes nach dem Verkehrswert und unseren Vorstellungen; ... " Wenn irgendwann im März/April irgendjemand kommt und sagt, gut, wir können uns das vorstellen, dann ist der Zug für einige Häuser abgefahren." ... sieht durchaus Annäherungsmöglichkeiten; verweist auf die nötige Mitarbeit aller, weil sonst Waldekiez auch nur konventioneller Vermieter sei;

Moderator 1:  bedankt sich bei allen MitarbeiterInnen; nächster Termin: Donnerstag, 13.1.2005, 19:30, Familiengarten; wünscht allen einen guten Jahresausklang und allen Waldekiez-Leuten viel power;

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